國家統計局近日公布數據顯示，6月份我國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的有69個，環比上漲的有63個。二手住宅同比上漲的為68個，環比上漲的有55個。統計數據似乎沒有因為國五條等系列調控政策的出台而顯示出房價漲勢趨緩的跡象。問題出在哪裡？

筆者認為，問題出在房屋價格和鮮活時蔬等的價格漲落機理不一樣。住房需求受生命周期、職業生涯預期收入的影響。比如，一名剛入職的年輕科員，如果預期自己能夠按照平均升職階梯進步，五年左右的時間達到主任科員的位置，再五年左右時間還有走向更高職階的機遇，就會基於給定家庭的支付能力和職業生涯預期形成購房需求。這種基於長期收入預期形成的需求具有某種剛性力量特征——短期不具備價格彈性，調整期具有價格粘性特征——中期價格變化緩慢。換句話說，抑制替代彈性低的房價不能像抑制替代彈性高的菜價那樣，一個或一組反向政策操作——提高首付定金比例，提高第二套購房的交易成本等——就能達到抑制房價的目的。

近年來，為了緩和因高房價而引起的百姓不滿，我國出台一系列調控政策，可以說初衷是好的。但這些政策組合是短期的，疏於考慮住宅需求基於長期收入預期的價格剛性特征。這些措施多是試圖取消或抑制供給的短期政策：減少土地供給或提高土地出讓定金比例，抑制或取消需求，提高首付比例或不允許購買第二套住房。具有諷刺意味的是，在前一段時間報道中執行國五條最好的北京，恰恰以16.7%和14.1%分別引領新建商品住宅和二手住宅的同比價格漲幅。

城市商品房成本是土地要素、大宗建材、勞動、資金等要素使用成本的加總﹔城市商品房價格是供給力量和需求力量綜合作用的結果。減少土地供給在需求不變條件下隻能是地價推動房價上漲﹔減少需求在剛性力量的作用下隻能是“上有政策，下有對策”式的差強人意。通過提高房地產商購地沖動的資金成本，來壓低地價這種不需要智慧含金量的短期政策，不如進行需要艱苦政策考量的土地要素市場深層制度改革，70個大中城市的高房價和遠離城市的農地撂荒以及小產權房的無價正是深層要素市場缺失的觀察事實。通過限制消費者的購房需求來降低房價，不如將偏向大中城市的公共政策資源導致的高房價引向大體上的區域均衡，讓居住在遠離政經中心的人群在分享公共資源方面，與大中城市人群具有大體相等的機會成本。

另外，部分國內外長時間斷言中國房地產價格泡沫破裂會帶來人類歷史上最大崩盤的學者，同樣不理解中國房價的基本經濟規律。房地產泡沫是指高價格和房屋住宅的實質需求無關的心理預期行為推動的價格輪番上漲。這和中國的房價上漲關聯有限。我國農村居民想住到縣城，縣城居民想住到區域中心城市，區域中心城市居民想住到省會，省會城市居民想住到國家中心城市。這都是實實在在的現實需求。雖然這種單向遷徙有城鄉割裂政策導致的行為扭曲，但和購買者因擔心價格上漲而輪番形成心理預期推動的價格“肥胖”——房地產價格泡沫——不一樣。懇勸動輒斷言中國房地產崩盤而魂斷中國復興夢的學者們三思。斷言不如眼觀實際，眼觀實際不如真切地參與，而后思考和研究。

(作者是北京大學經濟學院教授)