汪利娜：美国住宅市场复苏艰难

　　当美国人迎接圣诞节的时候，经济复苏乏力仍是他们心头挥之不去的阴影。住房作为市场经济中“生产量”和“交易量”最大的物品，其繁荣与否对美国经济的复苏至关重要。

　　2012年以来，美国的住宅市场出现了一些向好迹向。截至10月份，住房开工许可达83.4万套，同比增长33%；新建住房开工量达到78.6万套，同比增长28%，预计全年可达89万套，比上年增长25%；住房销售量也在逐月上升，其中,存量房销售468.3万套，同比增长10%，新建住房销售达到38.7万套,同比增长26%。住房价格也从负增长转为正增长，三季度新建住房均价为28.79万美元，同比增长9%，存量住房均价为23.38万美元，同比增长7%。

　　这些数据在一定程度上表明，美国的住宅市场已度过了2009年最困难的时期，其复苏主要得益于以下几个因素：一是美国整体经济的修复，今年第二、三季度，美国的GDP增速分别达到了1.3%和2%；二是失业率的降低，从第二季度的10%降至第三季度的8.1%；三是借贷成本较低，30年固定利率抵押贷款利率创历史新低，为3.54%，同比下降18%，15年固定利率住房抵押贷款利率为2.83%，同比下降19%，低利率有效提高了居民购房的可支付能力。

　　然而，这些数字的背后还存在着诸多隐忧。一是住房销售量虽有上升，但仍处历史低位，特别是存量房交易中有24%是取消抵押赎回权和负资产住房的打折销售。二是新建住房开工量仍低于正常年份。通常，按美国人口增长和旧房的拆除量，每年需新建住房在150万套左右，而现行开工量还不足100万套。三是“影子库存”居高不下。目前美国新建住房的库存处在历史低点，但新房开工量却动力不足,大量严重违约和进入取消抵押赎回程序的住房约有300万套，要消化掉这些“影子库存”仍需相当长时间。四是住房抵押贷款发起额增长缓慢，三季度房贷发起额为5236亿美元,尽管政府采取多种救赎、再融资措施，但取消抵押贷款赎回的比率仍在2%左右，房贷违约率徘徊在7%，次贷违约率则高达20%。这意味着部分住户的资产负债表仍在修复之中。　　

　　对借款人来说，危机后房价下跌带来的负资产，不仅导致财富缩水，还贷能力和借贷消费能力减弱，还会产生“住房锁定效应”，即负资产限制了劳动力流动寻找新的就业机会的能力，从而形成恶性循环，进一步影响住房市场和宏观经济。正是由于上述原因，美国私人住房投资额占其GDP的比例，已经连续4年低于3%，这在美国过去50年的历史上都是不多见的。

　　从消费角度看，以往美国人都把住房视为“提款机”，随着7万多亿美元财富的蒸发，居民消费开始受到收入硬预算的制约。据相关机构测算，房产价值的缩水导致年消费额减少2000多亿美元，约占GDP的1.3%。这无疑对就业和美国经济增长产生了不可低估的影响。美国住宅市场的修复不仅艰难，而且所需时日漫长。

(责编：李文慧)