陳王偉：房地產調控應回歸市場化

　　任志強認為，新的調控政策應把原有的錯誤政策都取消，包括90/70的錯誤、二套房的限制、戶籍制度限制，尤其是認為加稅可以解決房價問題的錯誤。他認為，應重新定義二套房，未來如何打通住房需求的改善渠道也將成為下一步調控的一部分。（12月5日《証券時報》）

　　縱觀近年來的房地產調控政策，不外乎限購、限貸、限售、限利之類的限制性措施，同時對二手房交易課以更重的稅收，對房企叫停了再融資等。結果房地產調控陷入了一個怪圈，那就是調控、上漲、再調控、再上漲。調控之所以進入了一個怪圈，是調控政策並沒有觸及房價的核心，相反在減少房子供應對購買者實行“飢餓療法”的同時，不斷加大房子本身的成本，房價上漲就在所難免了。

　　在房價中，土地及各種稅費佔了房價成本的70%以上，在所有的調控政策中，從未觸及這個房價的核心，一二線城市的樓面地價依然高企。同時，歷年的調控在不斷增加二手房的交易成本，國五條的出台針對二手房轉讓中差價的20%，在賣方市場條件下，隻會增加購房者成本，也就是抬高二手房的價格。這種做法實質是封殺了新房的下跌空間。

　　限購讓一二線城市中心城區無房可買，改善型需求無法滿足也無法投資，於是投資人沖向周邊縣市，使得城區周邊房地產異常火爆，價格暴漲，這又間接“做實”中心城區的房價。以福州為例，實行限購后，離福州城區較近的閩候縣由於未實行限購，2013年的樓市行情異常火熱，日光盤不斷，當閩候大學城附近房價突破一萬時，福州CBD房價進入“三（萬）時代”自然就順理成章了。

　　限貸也是收效甚微。不用說提高首付比例，對於揮金如土的“土豪”們來說，他們完全可以全額付款。在福州的二手房市場，福州麥田房產營運總監吳祖懷表示，一次性付款的比例確實在四成左右，而且這個數據從去年樓市新政后，比重還出現上漲。這樣的調控政策到底能有多大的成效？

　　限售和限利更是荒唐。開發商蓋了房子，手續如果齊全，有什麼理由不讓人家賣？而所有的市場經濟主體都是以利潤最大化為目的，隻要是合理的利潤，憑什麼限制？

　　在每一次調控后，房價下跌並不明顯，下降明顯的是成交量，成交量的下降意味著需求受到了抑制。當房價重回上漲軌道時，被抑制的需求爆發，形成每一次政策調控之后出現的一輪暴漲。這對於房地產市場的健康發展百害而無一利。

　　任志強多年來不斷強調房價還將上漲，變成了“預言家”，正是看到了房地產調控的症結所在。實際上，在地價不斷上漲的背景下，調控政策又在稅收上加碼，不斷抬高房子的成本，這樣的政策尤其說是調控房價，不如說是維護房價。

　　10月底，中央政府公布了房地產調控思路，國家主席習近平提出重點將放在保障房供應上。這是真正回到市場化軌道上來的調控思路。

　　房地產調控應該以市場化的手段來進行，改變供需關系，增加供給，減少需求，房價才能平穩。要加大土地供應，平抑地價﹔讓買不起房的百姓能夠住上保障房，不要望房興嘆﹔讓有改善需求的百姓不要因為限貸、限購而無法改善，可以把多余的房子推向市場，讓買不起新房的百姓有更多二手房可供選擇，讓市場有更多的房子出租，平抑租金，而不是對主城區的購房者實行“飢餓療法”﹔切實降低二手房交易稅費，降低二手房的成本﹔創造更好的實業環境，引導資金進入實業，而不是去投機炒房﹔控制貨幣發行總量，大力發展債市、股市、期貨市場等交易市場，開拓更多的投資渠道，讓資金不再擁堵在樓市這“華山一條路”。

　　如果房地產調控還是簡單地進行行政干預，調控終將難以奏效，任志強所說的又將一語成讖。

(責編：張婷)